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投資信託協会
REIT(上場不動産投資信託)について
不動産を主な運用対象とする投資法人あるいは投資信託を総称して一般に不動産投資信託あるいは不動産投信と呼ばれています。米国の不動産投資信託がREIT(リート)という略称で呼ばれることから、その日本版という意味でジェイ・リート(J−REIT:Japanese Real Estate Investment Trust)と呼ばれることもあります。こうした不動産投資信託は、2000年11月に投資信託及び投資法人に関する法律(以下「投資信託法」)が改正され、投資信託の組入れ資産として不動産が認められたことで誕生した新しい投資信託です。法律の上では、投資信託には投資法人と呼ばれる会社型と、投資信託と呼ばれる契約型の二つの種類があります。現在、証券取引所に上場している不動産投資信託はすべて投資法人です。
不動産投資法人とは
不動産投資法人は投資証券と呼ばれる有価証券を発行して、投資家の皆様から資金を集めます。この集めた資金や金融機関からの借入金などで不動産などを購入して運用を行ないます。購入した不動産の賃料等の収入から経費等を支払った後の利益を投資家の皆様に分配するという仕組みになっています。また、上場されている不動産投資法人の投資証券は、証券会社を通じて、証券取引所において立会時間中いつでも売買することができます。
資産の運用方法
不動産投資法人は法律によって、運用などの実質的な業務を行なうことが禁止されており、こうした実質的な業務は外部の専門家に委託することになっています。不動産投資法人自体は運営方針を決定し、実際の運用は、一定の財産的基盤や不動産投資に関する知識や経験などを基に、内閣総理大臣(所管は金融庁)から認可を受けた投資信託委託会社(運用会社)が行なっています。取得した不動産等の資産の保管は信託銀行などの資産保管会社に、その他の事務は事務受託会社に委託します。
特徴
@ 多数の投資家の資金を集めて運用する仕組みですから、個々の投資家は小額からでも投資できます。
A 毎期の利益の殆どを投資家に分配する仕組みになっています。このため実際の不動産に投資するのと同様に不動産からの収益を毎期の分配金として受取ることが可能です。
B 上場していることにより日々価格が形成され、売買が容易です。
C 多数の投資家の資金を集めてひとつの大きな財産として運用しますので、複数の不動産へ投資が可能となり、これによりリスクを低減することができます。
D 不動産投資の経験豊富なプロが運用し、業者を選択・監督・指示しますので、通常の不動産へ直接投資する場合のような物件の維持やテナント管理などの手間がかかりません。
主なリスク
@ 元本が保証された商品ではありません。市場での取引価格は変動します。
A 分配金は、不動産などからの収入の変化に応じて変動します。運用会社の予想する分配額はあくまで一定の前提条件を基にした予想であって保証されたものではありません。また、予想分配額は毎期変わりますのでご留意ください。
B 不動産の賃貸市場や売買市場、金利環境その他様々の経済情勢の影響を受けて分配金が減少したり、価格が低下する可能性があります。例えば保有する不動産の賃料が低下して収入が減少したり、金利が上昇して金利費用が増加すれば分配金が減少する可能性があります。
C 投資対象の不動産が地震や火災等の被災を受けた場合など、予測不可能な事態により分配金や価格が低下する可能性があります。
D 証券取引所が定める基準に抵触し上場廃止になった場合には、取引が著しく困難になる可能性があります。
お取引の前には必ず「上場有価証券等書面」をご覧ください。
上記の原稿のつきましては社団法人投資信託協会発行の「2004年版不動産投資法人ガイド」より抜粋しております。詳細につきましては、担当者へお問合せいただくか、社団法人投資信託協会のホームページ等をご参照願います。